DSR·LTV·DTI 차이 — 내 대출 한도를 정하는 세 가지 규제

대출 상담을 받으면 알파벳 세 개가 쏟아집니다. 각각 무엇을 기준으로 한도를 재는지만 이해하면 간단합니다.

세 규제를 한 줄로

지표	기준	한 줄 요약
LTV	집값	집값의 몇 %까지 빌려주나
DTI	소득	주담대 원리금 + 기타대출 이자가 소득의 몇 %
DSR	소득	모든 대출 원리금이 소득의 몇 %

세 가지를 각각 계산해서 가장 낮게 나온 금액이 실제 한도가 됩니다.

LTV — 담보 기준

LTV = 대출금액 ÷ 주택가격 × 100

5억짜리 집에 LTV 70%가 적용되면 3억 5천만원까지입니다. 규제지역 여부, 주택 보유 수, 생애최초 여부에 따라 비율이 달라집니다.

주의할 점은 기준이 되는 집값입니다. 매매가가 아니라 KB시세나 감정가를 기준으로 하는 경우가 많아, 실제 한도가 예상보다 낮게 나올 수 있습니다.

DSR — 요즘 가장 중요한 지표

DSR = (모든 대출의 연간 원리금 상환액) ÷ 연소득 × 100

DTI가 주택담보대출 외 대출은 이자만 계산했다면, DSR은 원금까지 포함합니다. 훨씬 빡빡합니다.

여기에 들어가는 대출은 사실상 전부입니다.

• 주택담보대출
• 신용대출
• 자동차 할부
• 카드론, 마이너스 통장(한도 기준으로 계산)
• 학자금 대출 등

마이너스 통장은 쓰지 않아도 한도 전액이 부채로 잡힙니다. 대출을 앞두고 있다면 안 쓰는 마이너스 통장은 미리 해지하는 것이 유리합니다.

계산 예시

연소득 5,000만원, DSR 40% 기준이라면 연간 원리금 상환액이 2,000만원을 넘을 수 없습니다. 월 약 167만원입니다.

이미 자동차 할부로 월 40만원을 내고 있다면, 주택담보대출에 쓸 수 있는 여력은 월 127만원으로 줄어듭니다.

대출 기간이 한도를 바꿉니다

DSR은 연간 상환액 기준이라, 같은 금액이라도 기간을 늘리면 월 상환액이 줄어 한도가 늘어납니다.

• 30년 만기 → 월 상환액이 작아 DSR 여유
• 10년 만기 → 월 상환액이 커서 한도가 줄어듦

다만 기간을 늘리면 총이자가 크게 늘어납니다. 한도를 위해 40년 만기를 택하는 것이 유리한지는 총이자까지 보고 판단해야 합니다. 대출 이자 계산기에서 기간별 총이자를 비교해 보세요.

스트레스 DSR

변동금리 대출은 나중에 금리가 오르면 상환 부담이 커집니다. 이를 감안해 실제 금리에 가산금리를 얹어 DSR을 계산하는 제도가 시행 중입니다.

그래서 같은 소득·같은 대출이라도 변동금리를 택하면 한도가 더 줄어듭니다. 고정금리가 한도 면에서 유리해지는 구조입니다.

한도를 늘리려면

• 기존 대출 정리 — 특히 마이너스 통장, 카드론
• 소득 증빙 보강 — 상여금, 부수입을 증빙 가능한 형태로
• 대출 기간 연장 — 총이자 증가와 trade-off
• 배우자 합산 — 부부 공동명의로 소득을 합산하는 방법
• 정책 대출 확인 — 보금자리론, 디딤돌대출 등은 별도 기준이 적용되는 경우가 있습니다

규제 수치는 자주 바뀝니다

LTV 비율, DSR 적용 대상과 한도, 규제지역 지정은 정부 정책에 따라 수시로 변경됩니다. 이 글은 구조를 설명한 것이고, 실행 시점의 정확한 수치는 금융위원회 발표나 해당 은행에서 확인해야 합니다.

대출 종류별로 DSR에 잡히는 방식

같은 1억원이어도 어떤 대출이냐에 따라 DSR에 들어가는 금액이 다릅니다. 만기를 어떻게 보느냐가 갈리기 때문입니다.

대출 종류	DSR 산정 방식
주택담보대출	실제 만기로 분할 계산
신용대출	실제 만기가 짧아도 정해진 기간으로 나눠 계산
마이너스 통장	한도 전액을 대출로 간주
자동차 할부	남은 할부 기간 기준
전세자금대출	이자만 반영되는 경우가 있음
학자금·서민금융	제외되거나 완화 적용

신용대출은 실제로는 1년 만기라도 DSR 계산에서는 더 긴 기간으로 나눠 반영합니다. 그래서 신용대출 5,000만원이 DSR에서 차지하는 비중이 생각보다 크게 잡힙니다.

소득은 어떻게 인정받나

DSR의 분모인 소득을 어떻게 증빙하느냐에 따라 한도가 달라집니다.

• 근로소득 — 원천징수영수증, 건강보험료 납부내역. 가장 확실합니다
• 사업소득 — 종합소득세 신고 내역 기준. 절세하려고 소득을 낮게 신고하면 대출 한도가 줄어듭니다
• 연금소득·임대소득 — 증빙 가능하면 인정
• 인정소득·신고소득 — 카드 사용액이나 건강보험료로 추정. 실제보다 낮게 잡히는 편입니다

프리랜서·자영업자는 이 부분에서 불리해집니다. 대출 계획이 있다면 2~3년 전부터 소득 신고를 정상적으로 해두는 것이 결국 유리합니다. 신고 구조는 프리랜서 종합소득세 신고 글에 정리했습니다.

한도를 미리 가늠하는 법

DSR 40% 기준으로 대략적인 한도를 잡아보면 이렇습니다. 연 4%, 30년 원리금균등 가정입니다.

연소득	연간 상환 여력	대략적인 최대 대출
4,000만원	1,600만원	약 2억 8천만원
5,000만원	2,000만원	약 3억 5천만원
6,000만원	2,400만원	약 4억 2천만원
8,000만원	3,200만원	약 5억 6천만원

기존 대출이 있으면 그만큼 빠집니다. 또 LTV 한도가 더 낮게 나오면 그쪽이 적용됩니다. 실제 월 상환액은 대출 이자 계산기에서 확인하세요.

대출 3개월 전 체크리스트

1. 안 쓰는 마이너스 통장 해지 — 가장 효과가 큽니다
2. 카드론·현금서비스 정리
3. 소액 신용대출은 미리 상환
4. 신규 카드 발급·할부 구매 자제
5. 소득 증빙 서류 미리 확보

함께 보면 좋은 글

대출 실행 전 신용점수 관리는 신용점수 올리는 법에, 금리를 낮추는 갈아타기는 중도상환수수료 내고도 이득일까에 정리했습니다.

출처

• 금융감독원 — DSR·DTI 산정 방식
• 국토교통부 — LTV 규제 지역별 한도

2026년 9월 21일 확인. 기준과 금액은 개정으로 바뀔 수 있으니 신청·제출 전 위 기관 안내를 다시 확인하세요. 이 사이트가 근거를 확인하고 갱신하는 방식은 편집 원칙에 적어 두었습니다.