전세를 월세로 돌리면 얼마가 적정할까 — 전월세전환율 계산법

"보증금 5,000만원 낮추고 월세 얼마 올리죠?" 이 협상에서 기준 없이 말하면 손해를 봅니다. 계산식이 정해져 있습니다.

기본 계산식

월세 = 전환할 보증금 × 전환율 ÷ 12

전환율이 연 5%이고 보증금 5,000만원을 월세로 돌린다면,

• 5,000만원 × 5% = 연 250만원
• ÷ 12 = 월 약 208,000원

반대로 월세를 보증금으로 돌릴 때는 보증금 = 월세 × 12 ÷ 전환율입니다. 월 50만원을 5%로 환산하면 1억 2,000만원입니다.

양쪽 방향 모두 전월세 전환 계산기로 바로 계산할 수 있습니다. 입력한 전환율이 법정 상한을 넘겼는지도 함께 알려줍니다.

보증금 1,000만원당 월세 환산표

협상 자리에서 암산하기 쉽도록 보증금 1,000만원을 월세로 바꾸면 얼마인지를 전환율별로 정리했습니다. 여기에 실제 전환할 금액(천만원 단위)을 곱하면 됩니다.

전환율	1,000만원당 월세	5,000만원 전환 시	1억원 전환 시
연 3%	25,000원	125,000원	250,000원
연 4%	33,300원	166,700원	333,300원
연 5%	41,700원	208,300원	416,700원
연 6%	50,000원	250,000원	500,000원
연 7%	58,300원	291,700원	583,300원

표를 보면 전환율 1%p 차이가 1억 기준 월 8만원 남짓, 2년 계약이면 200만원입니다. 협상에서 "몇 퍼센트로 계산하셨어요?"라고 한 번 묻는 것만으로 이만큼이 정해집니다.

법정 상한 — 계약 중 전환에 적용

주택임대차보호법은 기존 계약을 전세에서 월세로 바꿀 때 전환율 상한을 정해두고 있습니다. 둘 중 낮은 값이 상한입니다.

• 연 10%
• 한국은행 기준금리 + 대통령령으로 정한 이율(2%)
• 기준금리는 2026년 8월 27일부터 연 3.00%이므로 현재 상한은 연 5%입니다 (한국은행 기준금리 추이, 2026년 9월 17일 확인)

주의할 점이 있습니다. 이 상한은 계약 갱신 과정에서 전환하는 경우에 적용되고, 처음부터 월세로 내놓은 신규 계약에는 강제되지 않습니다. 시장에서 실제로 통용되는 전환율은 이보다 높은 경우가 많습니다.

기준금리가 움직이면 상한도 함께 움직입니다. 계약 시점의 기준금리를 확인하고 계산하세요. 기준금리가 2.5%면 상한은 4.5%, 3.5%면 5.5%입니다.

시세 전환율은 어디서 보나

법정 상한과 별개로, 내 지역의 실제 전환율이 궁금하다면 한국부동산원 부동산통계정보(R-ONE)에서 지역·주택유형별 전월세전환율이 공표됩니다. 보통 다음과 같은 경향이 있습니다.

• 보증금이 작을수록 전환율이 높습니다 — 월세 비중이 큰 저가 물건일수록 임대인이 높게 부릅니다
• 아파트보다 다세대·오피스텔의 전환율이 높습니다
• 서울보다 지방의 전환율이 높은 편입니다

세입자 입장에서 따져볼 것

전세를 유지하려면 보증금을 마련해야 하고, 대출을 쓰면 이자가 나갑니다. 비교 기준은 단순합니다.

비교	판단
전세대출 금리 < 전환율	전세가 유리
전세대출 금리 > 전환율	월세가 유리할 수 있음

예를 들어 전세대출 금리가 4%인데 집주인이 요구하는 전환율이 6%라면, 보증금을 유지하고 대출 이자를 내는 쪽이 매달 덜 나갑니다. 1억 기준으로 대출 이자는 월 333,333원, 월세는 500,000원이니 월 16만원 차이입니다.

다만 대출에는 이자 외에 고려할 것이 더 있습니다.

• 보증료·인지세 등 부대비용
• 변동금리라면 인상 위험 — 1%p 오르면 1억당 월 8.3만원이 늘어납니다
• DSR 한도를 차지합니다. 나중에 주택 구입 대출을 받을 여력이 줄어듭니다
• 반대로 보증금이 클수록 떼일 위험도 커집니다

월 상환액 비교는 대출 이자 계산기로 확인하세요. 금리 변동이 어떻게 전달되는지는 기준금리 전달 경로, 한도 규제는 DSR·LTV·DTI 차이 글에 있습니다.

월세 세액공제도 계산에 넣으세요

일정 소득 이하 무주택 세대주는 월세액 세액공제를 받을 수 있습니다. 연말정산이나 종합소득세 신고 때 적용하며, 실질 부담이 그만큼 줄어듭니다. 요건과 한도는 해마다 조정되므로 신고 시점 기준을 확인하세요.

• 전입신고가 되어 있어야 합니다 — 안 돼 있으면 공제 대상이 아닙니다
• 계약서상 임차인 명의와 세대주가 맞아야 합니다
• 현금영수증(월세)을 발급받아 두면 증빙이 간단해집니다

절차는 연말정산 환급 늘리는 법 글을 참고하면 됩니다.

보증금은 지킬 수 있어야 합니다

• 계약 후 전입신고 + 확정일자로 대항력과 우선변제권 확보 — 절차는 전입신고 가이드 참고
• 등기부등본에서 선순위 근저당 확인. 보증금 + 근저당이 시세에 육박하면 위험합니다
• 전세보증금 반환보증 가입 검토
• 보증금을 낮추고 월세를 올리면 떼일 위험 자체는 줄어듭니다. 안전을 돈으로 사는 셈입니다
• 전환 합의는 반드시 계약서에 문서로 남기세요. 구두 합의는 나중에 분쟁이 됩니다

정리

협상에 들어가기 전에 세 가지만 준비하면 됩니다. ① 내 전세대출 금리, ② 법정 상한(기준금리 + 2%), ③ 위 환산표. 집주인이 부른 월세를 전환율로 역산해 보면 그 제안이 합리적인지 1분 안에 판단할 수 있습니다.

출처

• 국토교통부 — 전월세전환율 산정과 주택임대차 통계
• 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 전환율 상한

2026년 9월 21일 확인. 기준과 금액은 개정으로 바뀔 수 있으니 신청·제출 전 위 기관 안내를 다시 확인하세요. 이 사이트가 근거를 확인하고 갱신하는 방식은 편집 원칙에 적어 두었습니다.