전월세 전환 계산기

알아두면 좋은 내용

계산식은 하나입니다

월세 = 전환할 보증금 × 전환율 ÷ 12. 반대로 월세를 보증금으로 되돌릴 때는 보증금 = 월세 × 12 ÷ 전환율입니다. 협상에서 오가는 모든 금액이 이 식 하나에서 나옵니다.

법정 상한은 둘 중 낮은 값입니다

주택임대차보호법 제7조의2는 전세를 월세로 바꿀 때 전환율 상한을 정해두고 있습니다.

• 연 10% (제1호 — "연 1할")
• 한국은행 기준금리 + 2% (제2호, 시행령 제9조 제2항) — 지금은 연 3% + 2% = 연 5%

둘 중 낮은 쪽이 상한이므로 현재 상한은 연 5%입니다. 기준금리가 2.5%면 4.5%, 3.5%면 5.5%가 됩니다. 기준금리가 8%를 넘어야 연 10% 쪽이 낮아집니다.

신규 계약에는 강제되지 않습니다

이 상한은 기존 계약을 전세에서 월세로 바꾸는 경우에 적용됩니다. 처음부터 월세로 내놓은 매물에는 적용되지 않고, 시장에서 실제로 통용되는 전환율은 이보다 높은 경우가 많습니다. 그래도 협상할 때 기준점으로 쓸 수 있는 숫자입니다.

전환율별 환산표

전환율 1%p 차이가 1억원 기준 월 8만원 남짓이고, 2년 계약이면 200만원입니다. "몇 퍼센트로 계산하셨어요?"라고 한 번 묻는 것만으로 이만큼이 정해집니다.

내 지역 시세 전환율은 어디서 보나

한국부동산원 부동산통계정보(R-ONE)에서 지역·주택유형별 전월세전환율이 공표됩니다. 보통 보증금이 작을수록 전환율이 높고, 아파트보다 빌라·오피스텔이 높습니다.

세금과 대출도 같이 보세요

월세로 돌리면 월세액 세액공제 대상이 될 수 있고, 전세로 돌리면 전세자금대출 이자가 발생합니다. 단순히 전환율만 보고 결정할 문제가 아닙니다. 자세한 배경은 전세를 월세로 돌리면 얼마가 적정할까 글에 정리해 두었습니다.

자주 묻는 질문

전월세 전환율은 어떻게 계산하나요?

월세 × 12 ÷ (전세보증금 − 월세보증금) × 100 입니다. 전세를 월세로 돌릴 때 보증금 차액에 대해 연 몇 퍼센트를 월세로 받는지를 나타냅니다.

법정 상한이 있나요?

계약 기간 중 전세를 월세로 전환할 때는 상한이 적용됩니다. 기준금리에 연동된 비율과 법에서 정한 비율 중 낮은 쪽입니다. 신규 계약이나 재계약에는 적용되지 않습니다.

월세로 돌리면 세입자에게 불리한가요?

전환율이 시중 대출금리보다 높으면 불리합니다. 보증금 차액을 대출로 메우는 비용과 추가 월세를 비교해 보세요. 반대로 월세 세액공제를 받을 수 있다면 그만큼 상계됩니다.

보증금을 줄이면 위험하지 않나요?

보증금이 작아지면 돌려받지 못할 위험 노출은 줄어듭니다. 다만 선순위 채권과 시세를 확인하고, 확정일자와 전입신고는 반드시 해 두세요.

출처

• 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 — 차임 등의 증감청구권과 전환율 상한
• 국토교통부 — 전월세 실거래가와 전환율 통계
• 한국은행 — 기준금리

2026년 10월 기준 위 기관의 공식 고시·안내를 근거로 계산합니다. 요율과 기준은 개정으로 바뀌므로 중요한 금액은 해당 기관에서 다시 확인하세요. 저희가 근거를 확인하고 갱신하는 방식은 편집 원칙에 적어 두었습니다.