종합부동산세 계산기

알아두면 좋은 내용

과세기준일은 6월 1일 하루입니다

종합부동산세는 매년 6월 1일 현재 주택을 가진 사람에게 매깁니다. 6월 2일에 팔아도 그해 종부세는 판 사람이 냅니다. 반대로 6월 2일에 샀다면 그해는 내지 않습니다. 고지서는 11월에 나오고 납부 기간은 12월 1일부터 15일까지입니다.

공시가격에서 먼저 빼 줍니다

시세가 아니라 공시가격을 합산해 기준으로 삼고, 거기서 기본공제를 뺀 뒤 공정시장가액비율 60%를 곱한 금액이 과세표준입니다(종합부동산세법 제8조).

내 집 공시가격은 부동산공시가격 알리미에서 주소로 조회할 수 있습니다. 공동주택은 매년 4월 말에 그해 가격이 확정되고, 그 값이 6월 1일 과세기준일에 그대로 쓰입니다.

공시가격이 이 금액을 넘지 않으면 종부세는 0원입니다. 1주택자라면 공시가격 12억원까지는 고지서 자체가 오지 않습니다.

세율은 주택 수로 갈립니다

종합부동산세법 제9조 제1항입니다. 과세표준 기준입니다.

갈라지는 지점은 과세표준 12억원부터입니다. 그 아래에서는 주택 수가 세율을 바꾸지 않습니다.

1세대 1주택자는 두 가지를 더 빼 줍니다

나이와 보유기간으로 세액 자체를 깎아 줍니다(제9조 제6항·제8항). 둘을 겹쳐 받을 수 있지만 합계 80%가 한도입니다.

부부 공동명의는 둘 중 하나를 고릅니다

부부가 집 한 채를 나눠 가지면 기본값은 각자 9억씩, 합쳐서 18억 공제입니다. 대신 1세대 1주택 세액공제(고령자·장기보유)는 받지 못합니다.

여기에 공동명의 1주택자 특례(제10조의2)를 9월 16~30일에 신청하면, 둘 중 한 사람을 납세의무자로 삼아 집 전체를 1세대 1주택자로 과세합니다. 공제는 12억으로 줄지만 고령자·장기보유 공제를 받습니다.

그래서 나이가 젊고 보유기간이 짧으면 기본값(18억 공제)이 유리하고, 고령이면서 오래 보유했으면 특례가 유리해집니다. 위 계산기에서 지분율을 100% 미만으로 넣으면 두 경우를 같이 보여 줍니다.

이 계산기가 다루지 않는 것

• 세부담 상한(150%) — 직전 연도에 실제로 부과된 재산세· 종부세 합계가 있어야 계산됩니다. 보유 상황이 그대로라면 대개 걸리지 않습니다.
• 합산배제 주택 — 등록임대주택, 사원용 주택, 미분양주택 등은 공시가격 합계에서 빼고 넣어 주세요.
• 상속주택·지방 저가주택 특례 — 일정 요건을 채우면 주택 수에서 빠집니다. 해당되면 주택 수를 그만큼 줄여 넣으면 비슷하게 맞습니다.
• 토지분 종부세 — 이 계산기는 주택분만 다룹니다.

2027년부터 바뀔 수 있는 부분 (아직 확정 아님)

2026년에 발표된 세제개편안은 1주택자 기본공제를 실거주 여부로 나누고 공정시장가액비율을 단계적으로 올리는 내용을 담고 있습니다. 다만 2027년 6월 1일 과세분부터 적용하는 안이라 2026년분까지는 관계가 없습니다. 이 계산기는 현행 법령만 반영합니다.

기준 법령 — 종합부동산세법 제8조·제9조·제10조·제10조의2, 같은 법 시행령 제2조의4·제4조의3, 지방세법 제111조, 같은 법 시행령 제109조, 농어촌특별세법 제5조. 2026년 10월 9일 법제처 국가법령정보 원문으로 확인했습니다.

자주 묻는 질문

종합부동산세는 누가 내나요?

6월 1일 기준 보유 주택의 공시가격 합계가 공제액을 넘는 사람입니다. 1세대 1주택자는 12억원, 그 외는 9억원이 기본공제입니다.

재산세와 중복으로 내는 건가요?

둘 다 냅니다. 다만 종부세 계산에서 같은 과세 대상에 부과된 재산세액을 공제해 이중과세를 조정합니다.

1세대 1주택자 세액공제는 어떻게 적용되나요?

보유기간과 연령에 따라 공제됩니다. 두 공제를 합쳐 최대 80%까지 적용됩니다.

공동명의면 유리한가요?

각자 지분만큼 과세되므로 기본공제를 각각 받을 수 있어 유리한 경우가 많습니다. 다만 1세대 1주택 특례(12억 공제, 고령·장기보유 세액공제)는 단독명의에 적용되므로 상황에 따라 단독명의가 나을 수도 있습니다. 공동명의자는 1주택 특례 적용을 신청할 수 있습니다.

출처

• 국세청 — 종합부동산세 과세 기준과 세액공제
• 국가법령정보센터 — 종합부동산세법 — 과세표준과 세율, 1세대 1주택 특례

2026년 기준 위 기관의 공식 고시·안내를 근거로 계산합니다. 요율과 기준은 개정으로 바뀌므로 중요한 금액은 해당 기관에서 다시 확인하세요. 저희가 근거를 확인하고 갱신하는 방식은 편집 원칙에 적어 두었습니다.